İnşaat & Yatırım:Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak portföyünüz ve projeleriniz hakkında bilgi verebilir misiniz?

Harun Moreno: Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak bizim iki tür çalışmamız bulunmaktadır. Bunlardan birincisi proje geliştirme. Siteler, malikaneler özellikle orta üst ve üst gelir grubuna hitap eden güvenlikli, alt yapısı özel tasarlanmış, çok güzel peyzaj içerisindeki projeler geliştirme bizim ana konumuz. Bunu da Alkent 2000 markası adı altında gerçekleştirdik ve çalışmalara devam ediyoruz.

Alkent 2000 de; 600 adedi villa 200 adedi daire olmak üzere toplam 800 konutu bitirdik. 63 adet göl malikanesi de bu projenin en özel kısmı. Prestijli bir evde oturmak isteyenler için tasarlanmış büyüklükleri 600 m2 ile 1.200 m2 arasında değişen ve mimarlığı Amerikalı mimar Robert Wade tarafından gerçekleştirilen konutların peyzaj çalışmaları da yine oradan Gill Design’dan geldi.

Bizim felsefemizde peyzaj çok önem verdiğimiz bir konudur. Siz peyzajda çok özel ağaçlar koyarsınız, harika bir tasarım yaparsınız ama hepsini fide olarak gerçekleştirirsiniz ve 10 sene sonra bakıldığında harika bir tasarım olur. Fakat biz peyzaj çalışmalarımızı ağaçları, bitkileri bugünden yani insanın taşınır taşınmaz görmesini sağlayacak şekilde yapıyoruz.

Yine Alkent 2000 projesi içerisinde 200 villanın yapımına başlamayı planlıyoruz. Mimarisini kimin yapacağının kararını yakında vereceğiz. Bunlar dışında bize gelir getiren elimizdeki gayrimenkullerimiz var. Planladığımız alışveriş - iş merkezi ve otel gibi yatırımlarımız olacak. Görüşmeler devam ediyor ama somut olarak henüz kesinleşmedi. Maslak’ta bulunan projemizde henüz hazırlanmadı. Orada henüz ne yapılacağına karar verilmedi. Çıkacak olan imar durumuna göre belli olacak. Diğer yeni projeler ile ilgili arazi sahipleri ile görüşmeler devam ediyor. Yakınlarda sonuçlandırmayı ümit etmekteyiz.

İnşaat & Yatırım: Türkiye’de gayrimenkulun avantajları ve yatırım ortaklığının gelişimi hakkındaki düşünceleriniz nelerdir?

Harun Moreno: GYO’ların en büyük avantajı vergiden muaf olmaları. İkinci büyük avantajı ise kurumsal bir şirket olduğunuz tescillenmiş oluyor. Bugün siz piyasaya bir ürün çıkardığınızda sizin ürününüzün herhangi bir gayrimenkul yatırımcısına oranla garantisi, marka değeri çok yüksek oluyor. Çünkü siz gerçekten bütün yönleriyle kontrol altında olan kurumsal bir firmasınız. SPK, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası kontrole giriyor, Yapı Denetim kurumlarının tüm gereklerini tam anlamıyla yerine getirmek durumundasınız, vergisel bir kaygınız olmadığı için tüm kayıtlarınızı doğru tutmak zorundasınız. Bu da insana güven veriyor. Yani devletin bir işletmesine yatırım yapmak ne kadar risksiz ise bir gayrimenkul yatırım ortaklığına yatırım yapmakta hemen hemen onun kadar risksiz.

Türkiye’deki gayrimenkul yatırım ortaklıkları gelişecek. Bugün insanlar gayrimenkul yatırım ortaklığının avantajını yeni yeni anlamaya başladılar. Gayrimenkuller değerlenmeye devam ettikçe, kiralar ve alışveriş merkezlerinden elde edilen gelirler artacak. Yüksek vergiler çıkacağı için GYO olmayı tercih edecekler. Bu nedenle gayrimenkul yatırım ortaklığı haline dönüp vergiden muaf bir yapıya kavuşmak isteyeceklerdir.

Çok miktarda başvuru olmasına rağmen şu anda 9 tane gayrimenkul var. SPK her başvuruya bir günde izin vermiyor. Konusunda kendiniz ispat etmiş saygın firmalar olmasına dikkat ediyor. Genel GYO’ların büyüklüğü portföy olarak 1.5 milyar USD geçiyor hatta son değer artışları ile 2 milyar USD’a ulaştı. Gayrimenkul yatırım ortaklıklar halka açık şirketlerdir. Bir grubun gayrimenkul yatırım ortaklığı kurabilmesi için o grubun tarihçesinde, inşaat konusunda, gayrimenkul geliştirme konusunda belli bir bilinirliği ve kalitesi olmak durumunda. Yeterli bir sermaye büyüklüğüne sahip olması gerekiyor. Yani ben bu işi yapacağım gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak yapayım deyipte bir günde kuramıyor. Ülkenin köklü, güvenilir, bu güveni sarsmayacağına inanılan, ileride yatırımcılarına herhangi bir problem yaşatmayacağına inanılan gruplara gayrimenkul yatırım ortaklığı kurma izni verilmektedir.

“Şu anda daha çok Avrupa’nın alt gelir grubu güney sahillerimize ilgi göstermiş ve çok büyük beklentileri olmadan orada neyi bulurlar ise onu almış durumdalar. Avrupa’nın orta ve orta üst gelir grubunu henüz Türkiye’ye çekmiş değiliz.”

İnşaat & Yatırım: Konut sektöründeki canlanmayı ve mortgage sistemini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Harun Moreno: Mortgage sistemi bu yıl devreye girecek. Tabiki bunun devreye girişi ile birlikte konut sahibi olmak özellikle orta ve orta üst gelirliler için daha kolay olmaya başlayacak ve bu hareketlilik tabi basamak etkisi ile düşük gelir gruplarına da olumlu yansıyacak. Yani bir bakıma orta üst gelirliler daha iyi konutlar geçmiş olup, az gelirliler de orta üst gelirlilerin boşalttığı konutlara geçmiş olacak. Böylece refah ve genel konfor seviyesinde bir artış yaşanacak. 2006 yılında faizlerde çok çok büyük düşüş olacağını düşünmüyoruz. Türkiye’deki faizler artık dünyadaki trendlere göre hareket edecek. Dünyada euro ve dolar faizleri düşer ise Türkiye’de de faizler düşer, onlar yükselirse burada da yükselir.

Konut sektöründeki canlanma ise 2006 yılında da devam edecek. 2007 için bir şey söylemek şimdiden mümkün değil. Türkiye’nin iç dinamiklerinde bir sorun olacağını düşünmüyoruz. Yurt dışından İran, Suriye gibi ülkelerin batı dünyası ile olan ilişkilerinde herhangi bir sorun çıkmazsa Türkiye’nin bu olumlu trendi sürdüreceği kanaatindeyiz.

İnşaat & Yatırım: Önümüzdeki yıllarda yabancı yatırımcıların gayrimenkul sektörüne ilgisi ne olacaktır?

Harun Moreno: Yabancı bireysel yatırımcılar gayrimenkule geçtiğimiz yıllarda yatırıma başladılar. Fakat onlara ülke genelinde henüz arzu ettikleri boyutta bir arz sunmuş değiliz. Yani şu anda daha çok Avrupa’nın alt gelir grubu güney sahillerimize ilgi göstermiş ve çok büyük beklentileri olmadan orada neyi bulurlar ise onu almış durumdalar. Bu anlamda Avrupa’nın orta ve orta üst gelir grubunu henüz Türkiye’ye çekmiş değiliz. Sadece coğrafi açıdan değerlendirmemek lazım. Kültürel açıdan İspanyollar, Portekizler, İtalyanlar, Fransızlar ve kuzey ülkelerindeki insanlar kendilerini daha yakın hissediyorlar. Bu nedenle Türkiye’de bu işin çok hızlı bir şekilde gelişeceğini düşünmüyoruz. Fakat arzlarında başlaması ile birlikte hareketlenme hızlanacak. Tabi bu anlamda nitelikli arzlar çok önemli. Golf sahaları ile çevrili siteler, bütün sağlık hizmetlerinin ve sağlık altyapısının verildiği bölgelerde oluşturulmuş siteler ve ulaşım kolaylığının arttığı bir dönemle birlikte bu konuda yatırım hızlanacaktır.

Bugün Hollanda’dan İspanya’ya 25 - 30 Euro ya uçabiliyorsunuz. Fakat Türkiye daha o noktaya gelmedi. Yani uygun fiyatlarla ulaşım bizim buradaki projelerimizi Türkiye’deki gayrimenkullerin yabancılara pazarlanmasını daha çok kolaylaştıracaktır. Henüz orta ve orta üst tabakayı daha yüksek oranda Türkiye’ye çekemedik.

Türkiye’ye yabancı yatırımcıların yapacağı her türlü yatırım bizim gayrimenkul sektörümüzü olumlu etkileyecektir. Eskiden Türkiye’de ne var ne yok diye bakmayan firmalar çoktan fabrikalarını kurdular, işletmelerini kurdular ve çalışmalarına devam ediyorlar. Finans sektöründe IMF ne kadar önemli ise reel yatırım sektöründe de son özelleştirmelerle Türkiye ye gelen firmaların genel güvenilirlik imajımıza katkısı çok önemlidir.

Özen Makara / İnşaat ve Yatırım Dergisi